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房地产投资测算的基本逻辑是什么?

房地产投资测算的基本逻辑有哪些?现在人们对于房地产投资一直保持着热度,那对于房地产一些投资测算还是有点麻烦的,如要大家对房地产投资测算的一些基本逻辑还是有很多内容要了解的!那你对这些内容是否了解呢!那就来看一下小编为大家整理的一些相关的内容!

一、我们首先来看利润

万用公式:利润 = 收入 — 成本 — 费用 — 税金 ;

针对公式中出现的收入、成本、费用和税金,我们在下文中一个个来分析。

1、收入如何确定?

房地产收入无非来源于楼盘的销售收入,而销售收入自然摆脱不了量和价的关系:销售收入=量×价。量就涵盖了:地有多大?能盖多少(容积率、建筑密度、限高 )?能卖多少(可售面积、公建配套 )?等诸多因素;价就牵涉到了项目定位 、产品结构 、价格预判(竞品降价、同质产品积存等 )。

2、成本都包括哪些?

房地产开发成本主要包括土地成本及建造成本,土地成本自然指房企购置土地的成本,建造成本包括前期工程、建安成本、基础设施、公共配套、炒股利息、开发间接费等。

3、费用包括哪些?

主要指“三费”:营销费用、管理费用、财务费用。

4、税金

主要包括营业税及附加、土地增值税、企业所得税 。

【营业税及附加】

企业经营主要业务应负担的营业税、消费税、城市维护 建设税、资源税和教育费附加等。

缴税金额=销售收入×5.7%

【土地增值税】

对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

增值额=销售收入-扣除项目

扣除项目=(土地成本+建造成本)×1.3+相关税金(营业税)

增值率=增值额÷扣除项目

应纳税额=增值额×税率-扣除项目×速算扣除系数

【企业所得税】

对我国企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。

缴税金额=利润总额×25%

利润额得到以后,便可最终计算净利润了:

净利润 =利润总额-所得税

=收入-成本-销管费-营业税-土增税-所得税

进而计算净利率:净利率=净利润/销售收入(这个指标为各大房企考量项目最为核心的一个指标)

二、我们再来看现金流

前文中已经说到现金流就是指钱是何时支出、收回的,产生现金流必然要产生现金流入及现金流出:

现金流入=销售收入+炒股收入

现金流出=成本+费用+税金+还贷支出

房地产现金流最好玩的就是看现金流入流出的时点,今天时间来不及了,等有时间再来更新一个房地产现金流量表出来。

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